Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle arsa sahibi, yükleniciye (müteahhite) arsa paylarını devretmeyi borçlanmakta, müteahhit de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Örneğin Konya’da inşaat işleri ile bizzat uğraşmak istemeyen arsa sahipleri, arsalarını müteahhite devretmektedirler. Müteahhite de bu devir karşılığında bağımsız bölümler inşa etmektedir. Bu bağımsız bölümler yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre müteahhit ve arsa sahibi arasında paylaşılmaktadır. Müteahhit kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak kazanç sağlamaktadır. Aradaki bu anlaşmaların, geçerliliği ve karşılıklı menfaatlerin korunması için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle ilgilenen Gayrimenkul Hukuku Avukatı gözetiminde yapılması büyük fayda sağlamaktadır.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN NASIL YAPILIR?
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin konusu taşımaz olduğu için, payların devri taahhüdünü içeren Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin TMK Md.706, TBK Md.237, Tapu Kanunu Md.26, Noterlik Kanunu Md.60 ve Md.89 gereğince noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır.
Ayrıca arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde Müteahhitin (Yüklenicinin) inşaat yapma borcunun da resmi şekilde noterde düzenlenen sözleşmede yer alması gerekir. Örneğin düzenleme biçiminde öngörülen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Konya Noterde belirtilen biçimde düzenlenmezse, kural olarak geçerli sayılmaz ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda yapılan masraflar, sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir.
Fakat taraflar edimlerini bilerek ve isteyerek ifa etmişlerse, kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek eseri tamamlamış iseler, artık resmi şekil şartını sağlamamış olsa dahi sözleşme hükümlerine uyulması gerekir. Bu aşamada Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmak iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil eder ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?
Fesih, sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye yönelik olarak sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geçerli bir hukuki sonuç doğurması için karşı tarafın kabulü aranmaz. Hukuki yardım için Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatından yardım almanız gerekebilir.
TBK. Md. 480’e göre “…Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir…” Ancak başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar nedeniyle İfa güçlüğü, müteahhitin ihmali ve tedbirsizliği sonucu meydana gelmemiş olmalıdır.
Müteahhit (Yüklenici), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde belirtilen zamanda işe başlamaz veya işi geciktirir veya işin belirlenen zamanda bitirilmesinin olanaksız olduğu görüldüğü takdirde arsa sahibi, sözleşmedeki zamanı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Arsa sahibi temerrüde düşen Müteahhite (Yükleniciye) karşı aynen ifa için süre tanımalı veya aynen ifadan vazgeçip tazminat talep etmeli veya sözleşmeyi feshetmelidir. Tazminat talebi veya sözleşme fesih ihbarı yükleniciye derhal bildirmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 1982/15–356, K. 1982/817 sayılı kararına göre: “Taraflar arasındaki sözleşme, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesidir. Davalı yüklenici, davacıya ait arsa üzerinde bir bina inşa etmeyi ve bundan dört daire ve bir dükkanı davacıya bırakmayı ve davacı ise, bunun karşılığında kendisine ait olan bağımsız bölümler dışındaki daireler ve dükkanlara isabet edecek arsa payını davalıya devir ve temlik etmeyi taahhüt etmiştir. Şu halde inşaat, davacı iş sahibinin arsası üzerinde yapılmıştır ve bilirkişi raporundan anlaşıldığına göre, davacının sözleşmeyi feshettiği tarihte, yüklenici inşaatın bütünü itibariyle %75’ini ve davacıya kalan daireler yönünden %85’ini tamamlamıştır. Böyle bir durumda sözleşmenin geçmişi kapsar şekilde fesih yerine, uyuşmazlığa aynı Yasanın 360. maddesinin 2. ve 3. fıkralarını kıyasen uygulamak ve noksan kalan işin değeri nispetinde eser karşılığı olan arsa payını indirmek hem yasal hem de daha hakkaniyetli olur. Çünkü, bina büyük kısmı itibariyle yapılmış olduğundan, bunun sözleşmenin feshi sonucu ortadan kaldırılması, yüklenici için fazla zararı mucip olacağı tabiidir.”
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI NEDİR?
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımının başlangıcı binanın mülkiyetinin geçirilme tarihidir. Zamanaşımı, binadaki bağımsız bölümlerdeki olağan ayıplar için 5 YIL, gizli ayıplar 20 YIL ile sınırlandırılmıştır.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN DAVALARDA GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?
Mevcut Yargıtay içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkların genel mahkemelerde, özellikle asliye hukuk mahkemelerinde çözümlenmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu kararın temel gerekçesi, arsa sahiplerinin tüketici olarak kabul edilemeyecekleri ve bu tür sözleşmelerin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesi gerektiğidir. Ayrıca, üçüncü kişilerin arsa sahiplerine karşı açacakları tescile zorlamaya yönelik tapu iptali ve tescil davalarında da asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiştir. Bu tür davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, müteahhitin de davalı olarak gösterilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bunun yanı sıra, müteahhit tarafından taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin müteahhide karşı açacakları tazminat davalarında, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan tüketici haklarına ilişkin şartların varlığı halinde tüketici mahkemelerinin görevli olduğu ifade edilmiştir. Hukuki durumlar zamanla değişebilir ve güncel içtihatlar doğrultusunda bilgi almak için Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Yapım Sözleşmesi Avukatına başvurmak önemlidir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ FESİH İHTARNAMESİ NASIL YAZILIR?
KONYA … NOTERLİĞİ’ NE
İHTAR EDEN : ………………….. (T.C. Kimlik No: ……………..)
Adres :
İHTAR EDİLEN : …………………… (T.C. Kimlik No: ……………..)
Adres :
KONU : …… Noterliği ‘nin ……… tarihli … yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ileriye doğru feshi ile menfi zararlarımın tazmini ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :
- Tarafınız ile… Tarihinde akdedilen … Noterliği ’nin … yevmiye numaralı “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyarınca, …………………………./KONYA Adresinde bulunan arsa niteliğindeki taşınmaz üzerine binayı sözleşmeye ve teknik verilere uygun olarak inşa etme ve payıma düşen … bağımsız bölümleri sözleşmede belirtilen süre sonunda teslim etme edimini yüklenmiş bulunmaktasınız.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği, … tarihinde tamamlanması öngörülen inşaat halen tamamlanmamış olup, inşaatın tamamlanma oranı, %…tır.
- İnşaatın mevcut durumu değerlendirerek ilgili sözleşmeyi “ileriye etkili olarak” feshettiğimizi, bunun yanı sıra; Sözleşmede belirtilen gecikme tazminatı karşılığı olarak …TL’yi ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren …… gün içinde temerrüt tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte tarafıma ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca inşaatın seviyesi göz önüne alınmak koşuluyla sözleşmeden dolayı sahip olduğunuz alacak hakkının ayni hakka dönüşmüştür. Bu nedenle; sözleşmede inşaat karşılığı tarafınıza bırakılan bağımsız bölümlerin sadece yapılan iş ile orantılı kısmının tapusu ödeme anında tarafınıza verilecektir.
İHTAR EDEN
SAYIN NOTER,
İşbu ihtarnamenin üç nüsha olarak düzenlenmesini, bir nüshasının karşı taraf tebliğini, bir nüshasının dairenizde muhafaza edilmesini, tebliğ şerhli bir nüshasının ise tarafımıza verilmesini arz ederim.
İHTAR EDEN
